L'on retrouve sur le web une panoplie de modèles de bail. De plus, vous avez la possibilité de rédiger vous-même votre propre contrat. Ce dernier doit toutefois couvrir tous les points susceptibles d'être à l'origine d'un problème quelconque. Plus le contrat est complet pour tenir compte de tous les problèmes pouvant survenir, mieux c'est.
Il s'agit d'un document très pratique qui doit être rempli dans les moindres détails et porter des informations cruciales comme la durée pendant laquelle le locataire peut occuper le bien immobilier, ainsi que les conditions de base de la location. En d'autres termes, un bon contrat est celui qui comporte les bonnes mentions. Voici donc quelques éléments cruciaux que votre contrat doit couvrir.
Les noms de tous les locataires pour un contrat de location en bonne et due forme
Chaque adulte vivant dans l'unité locative, y compris les deux membres d'un couple marié ou non marié doit être désigné comme locataire et signer le bail type. Chaque locataire sera donc légalement responsable de toutes les modalités, y compris du montant global du loyer et de l'usage approprié de la propriété.
En d'autres termes, le bailleur peut demander la totalité du loyer à n'importe lequel des locataires si les autres locataires se retirent ou sont incapables de payer. Et si un locataire viole une clause importante de la location, le bailleur peut résilier la location pour tous les autres locataires dont les noms figurent sur le contrat.
Il est aussi important de définir les limites d'occupation. L'entente doit spécifier de façon claire que l'unité locative est la résidence des seuls locataires qui ont signé le contrat et de leurs enfants (mineurs).
Cela assure le droit de déterminer qui vit dans la propriété, idéalement les personnes que vous avez choisies et approuvées, et de réduire le nombre d'occupants. La valeur de cette clause est qu'elle donne au bailleur le droit d'expulser un locataire qui aménage chez un parent ou un ami, ou qui sous-loue le logement sans permission.
La durée et le montant de la location pour un bail plus précis
Chaque document de location doit indiquer s'il s'agit d'un contrat ou d'un bail d'habitation à durée déterminée. Les contrats s'échelonnent généralement d'un mois à l'autre et se renouvellent d'eux-mêmes, à moins qu'ils soient résiliés par le locataire ou le propriétaire. Certains durent un an, voire plus.
Le choix dépend de la durée du séjour du locataire et de la flexibilité de l'arrangement. Le contrat devrait aussi préciser le montant du loyer, le moment où il est dû (généralement le cinq du mois) et la façon dont il doit être payé (par exemple en cash). Pour prévenir toute confusion et prévenir les conflits avec les locataires, il est important de faire figurer les détails suivants sur le contrat :
- les modes de paiement acceptables (chèque personnel, cash, etc.) ;
- si des frais de retard seront exigibles si le loyer n'est pas réglé à temps, le montant des frais et s'il y a un délai de grâce ;
- tous les frais si un chèque de loyer est par exemple refusé ;
- etc.
Les dépôts et autres frais
L'usage et la restitution des cautions sont une source fréquente de frictions entre locataires et propriétaires. Pour prévenir toute confusion et des tracas juridiques, votre bail de location doit être clair sur la limite, l'utilisation et le remboursement des cautions, notamment :
- le montant du dépôt de garantie (veillez à ce qu'il respecte la réglementation fixant des montants maximums) ;
- comment la caution peut être utilisée (pour réparer les dégâts par exemple) et comment le locataire peut ne pas l'utiliser (l'appliquer au loyer du dernier mois par exemple) ;
- quand et comment le dépôt sera retourné pour les déductions après le déménagement du locataire ;
- tous les frais légaux non remboursables comme les frais pour les animaux domestiques ou le nettoyage ;
- etc.
C'est également une bonne idée d'inclure les détails sur l'endroit où le dépôt de caution est détenu et si l'intérêt sur le dépôt de garantie sera payé au locataire. Les réparations et l'entretien du bien doivent aussi être évoqués.
La meilleure défense contre les tracas de retenue de loyer et d'autres problèmes (surtout en ce qui concerne les dépôts de garantie) consiste à énoncer clairement les responsabilités de chacun et celles du locataire en matière de réparation et d'entretien dans le contrat. On cite notamment :
- la responsabilité du locataire d'assurer la propreté et l'hygiène des lieux loués et de payer pour tout dommage causé par sa négligence ou son abus ;
- l'obligation pour le locataire de vous avertir de l'état défectueux ou dangereux du bien loué, avec des détails sur vos procédures de traitement des plaintes et des demandes de réparation ;
- les restrictions sur les modifications et les réparations apportées par les locataires comme l'installation d'un système d'alarme antivol ;
- etc.
L'entrée dans la propriété locative
Pour éviter toute réclamation des locataires relative à l'entrée illégale ou à la violation du droit à la vie privée, le contrat de bail devrait clarifier le droit d'accès légal du bailleur à la propriété, par exemple pour effectuer des réparations. Il doit aussi mentionner le préavis à donner au locataire avant son entrée, ainsi que les restrictions sur ses activités illégales.
Afin de prévenir les problèmes entre les locataires, les dommages matériels et limiter l'exposition du bailleur aux poursuites judiciaires des résidents et des voisins, une clause explicite du contrat interdisant les comportements perturbateurs comme le bruit excessif, les activités illégales (telles que le trafic de drogue) et bien plus encore doit être incluse.
Si les animaux domestiques ne sont pas autorisés, assurez-vous que le contrat est clair à ce sujet. S'ils sont autorisés, pensez à indiquer toutes les restrictions spéciales (limite quant à la taille, au nombre d'animaux, une exigence selon laquelle le locataire doit veiller à ce que la cour soit libre de tout déchet animal, etc.).
